• :
/ /
Главная / Новости / Финансы
27 июня 2016 в 12:45

Ипотека в вопросах и ответах.

Пять правил для тех, кто решил взять ипотечный кредит

1. C предельной точностью выясните, какую сумму составят единовременные расходы, возникающие при оформлении ипотечной сделки, чтобы ясно понимать, располагаете ли вы данной суммой.

2. Будьте объективны, рассчитывая, какую часть своих доходов вы можете выделить на ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы ваш уровень жизни не снизился до критической отметки. В жизни каждого человека могут возникнуть финансовые затруднения, связанные с проблемами на работе или в семье. Поэтому ваши доходы за вычетом платежа по кредиту должны позволять откладывать какую-то часть средств и на создание «подушки безопасности». По мнению финансовых экспертов, ипотечный заемщик на случай финансовых трудностей должен иметь в запасе сумму на выплату трех платежей по кредиту. Баланс доходов и расходов необходимо рассчитать так, чтобы он соблюдался не только в текущий момент, но и в долгосрочной перспективе.

3. Трезво взвесьте перспективы роста своих доходов, обдумайте, какие есть возможности дополнительных заработков и сколько они способны вам принести.

4. Если у вас в планах рождение детей или крупные расходы – на ремонт, приобретение автомобиля, учебу и т.п. – учтите это: в подобных ситуациях ипотечный кредит ложится тяжелой нагрузкой.

5. Нужно со всей ответственностью осознать, что если вы не сможете вовремя и в полном объеме вносить платежи по ипотечного кредиту, вы можете лишиться заложенного жилья.

В какой валюте лучше брать кредит

Берите кредит в той валюте, к которой "привязан" ваш доход. Пусть это не всегда наиболее выгодный, но всегда правильный путь. Даже если условия кредитования в другой валюте будут лучше. Дело в том, что ипотека – довольно длительный продукт, и гарантировать, что соотношение валют сохранится на существующем сейчас уровне в течение, например, десяти лет, не может никто. Например, в последние 10–15 лет выиграли те, кто брал краткосрочные кредиты в валюте и «длинные» в тенге. Но финансовый мир настолько неустойчив, что в следующее десятилетие соотношение может измениться. Конечно, можно переводить кредит из одной валюты в другую. Но не стоит забывать, что это фактически получение нового кредита, требующее прохождения всей процедуры по второму кругу.

Как выбрать ипотечный кредит

Ипотечная программа - это набор параметров ипотечного кредита. Они отличаются друг от друга: видом и размерами процентной ставки; валютой, в которой выдается кредит; величиной первоначального взноса; способом погашения кредита; сроком кредитования; лимитом кредитных средств; объектом кредитования. Отдельный вид ипотечных программ предназначен для участников государственных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан. Наиболее выгодной будет та ипотечная программа, которая оптимально соответствует вашим потребностям и возможностям. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо сравнить достоинства и недостатки заинтересовавших вас ипотечных программ.

Как избежать просрочки по ипотечному кредиту

Располагайте "подушкой безопасности" в размере как минимум трех платежей по кредиту. Дело в том, что в жизни, даже очень размеренной, бывают неожиданные затруднения, в том числе и финансовые. Для обычного человека это проблема, а для ипотечного заемщика – почти катастрофа. Для того чтобы подстраховаться, рекомендуется иметь в запасе сумму, равную трем ежемесячным платежам. За три месяца вы с большой долей вероятности сможете разобраться с финансовыми сложностями и избежите просрочки по кредиту.

Какие права имеет владелец заложенного жилья

Если вы приобрели жилье с помощью ипотечного кредита, оно становится вашей собственностью. Однако право распоряжаться таким жильем ограничено в связи с тем, что оно находится в залоге у кредитора (банка). В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов своей семьи. Его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заемщика по погашению кредита. Если заемщик намерен сделать перепланировку в заложенной квартире; оформить в ней постоянную регистрацию человеку, не являющемуся членом семьи, сдать жилье в аренду, продать или совершить любую другую сделку, – в этом случае заемщику необходимо получить разрешение кредитора/залогодержателя.

Обязанности владельца заложенного жилья

Если вы взяли ипотечный кредит, у вас возникают обязанности перед кредитором/залогодержателем по предоставлению определенных сведений о себе и своих доходах. Требования подобного рода содержатся в кредитном договоре. Обязательным требованием является предоставление информации об оплате страхования, предусмотренного договором. Также кредитора нужно оперативно уведомлять об изменении вашего фактического места жительства, адреса регистрации, адреса для направления корреспонденции, контактного телефона, состава семьи, заключении или расторжении брака (заключении, изменении или расторжении брачного договора), места работы. Стандартным является требование об уведомлении кредитора о постоянной регистрации новых людей в заложенном жилье и его передаче в аренду. Залогодержатель имеет право периодически проверять, в каком состоянии находится заложенный объект недвижимости, должным ли образом вы заботитесь о его сохранности. В случае если заемщик нарушает свои обязательства по возврату кредита, залогодержатель имеет право потребовать продать жилье, и за счет вырученных средств погасить долг заемщика.

Получение персонального кредитного отчета

Портал электронного правительства запускает услугу "Получение персонального кредитного отчета".

Об этом в ходе презентации услуги, рассказал заместитель председателя правления АО "НИТ" Талгат Исмагамбетов, передает корреспондент BNews.kz. Получить или проверить свою кредитную историю в течение 15 минут может каждый пользователь портала egov.kz. Услуга находится в рубрике "Налоги и финансы", раздел "Экономика и финансы". Для получения отчета необходимо иметь платежную карту любого казахстанского банка и электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Согласно пункту 2 статьи 21 Закона о кредитных бюро и формирования кредитной истории вправе получить один раз в течение календарного года кредитный отчет о себе бесплатно. В случае повторного обращения за данной услугой на портале в течение календарного года, оплата составит 500 тенге (400 тенге тариф кредитного бюро и 100 тенге комиссия банка за проведение оплаты через платежный шлюз портала)", - рассказал в ходе презентации Талгат Исмагамбетов. Также он отметил, что в персональном кредитном отчете содержится вся информация о заемщике и об исполнении им своих обязательств, которая поступает в кредитное бюро от банков второго уровня, лизинговых и иных компаний, предлагающих товары и услуги в рассрочку. Отчет дает возможность видеть количество запросов кредитной истории заемщика, поступивших на него из банков и других кредитных организаций.

Что такое ГЭСВ по ипотеке?

Годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) - это ставка вознаграждения в достоверном, годовом, эффективном, сопоставимом исчислении (реальная стоимость) по услугам банка, рассчитываемая в соответствии с Правилами исчисления ставок вознаграждения в достоверном, годовом, эффективном, сопоставимом исчислении (реальной стоимости) по займам и вкладам, утвержденными постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 26 марта 2012 года № 137, (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Закона Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) ставки вознаграждения и комиссии, а также тарифы за оказание банковских услуг устанавливаются банками, организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций, самостоятельно с учетом ограничений, установленных законами Республики Казахстан.

Банки обязаны указывать ГЭСВ при распространении информации о величинах вознаграждения по услугам, в том числе ее публикации, а также в договорах о предоставлении услуг, заключаемых с клиентами. Информация о величинах вознаграждения по услугам, независимо от вида носителя (рекламные буклеты, придорожные билборды, стенды, листовки и другое), в том числе передаваемая через средства массовой информации, интернет-ресурсы, электронной почтой, по телефону, при устном консультировании клиентов, должна содержать сведения о годовых эффективных ставках вознаграждения. Если этого не происходит, то Ваши права как потребителя финансовых услуг, нарушаются.

Так, в договорах о предоставлении услуг, заключаемых с клиентами, ГЭСВ печатается в одном предложении в цифровом выражении, а также в одинаковой по величине и стилю оформления шрифтов (курсив, полужирный, выделение цветом, размер) форме с другими ставками вознаграждения. Если общие условия отражаются в договоре о предоставлении услуги в виде таблицы, ГЭСВ указывается в отдельной строке (столбце), следующей после указания других ставок вознаграждения.

Расчет ГЭСВ в обязательном порядке производится:

  • на дату заключения договора о предоставлении услуги;
  • по устному или письменному требованию клиента;
  • в случае внесения изменений и дополнений в договор банковского займа путем заключения дополнительного соглашения к договору, которые влекут изменение
    суммы (размера) денежных обязательств клиента и (или) срока их уплаты.

По действующему договору о предоставлении услуги, заключенному с клиентом, до введения в действие Правил, и в котором не указано значение ГЭСВ, в случае внесения изменений и дополнений в договор, в том числе по обращению клиента, значение ГЭСВ указывается в дополнительном соглашении к договору на дату, с которой изменяются условия договора банковского займа (в случаях, предусмотренных пунктом 4 Правил), в остальных случаях - на дату заключения договора.

В случае внесения изменений и дополнений в договор банковского займа путем заключения дополнительного соглашения к договору, которые влекут изменение суммы (размера) денежных обязательств клиента и (или) срока их уплаты, включая изменение ставки вознаграждения в случаях, предусмотренных Законом и (или) договором банковского займа, ГЭСВ по выданному займу рассчитывается банком на основании остатка основного долга, оставшегося срока кредитования на дату, с которой изменяются условия договора банковского займа, комиссий, подлежащих оплате клиентом, и указывается в дополнительном соглашении к договору банковского займа.

По требованию клиента расчет уточненного значения ГЭСВ по займу производится банком по выбору клиента до конца срока действия договора банковского займа с учетом всех платежей, произведенных клиентом с начала срока действия договора, либо на основании оставшегося срока кредитования и остатка основного долга и доводится до него в письменном виде.

В случае зависимости ставки вознаграждения по займу от базовых показателей (уровень инфляции, официальная ставка рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан, ставка LIBOR, курс иностранной валюты и другие) банк обязан использовать значение базового показателя на дату исчисления годовой эффективной ставки вознаграждения.

Перечень комиссий и других платежей, которые влияют на размер ГЭСВ, размеры и порядок их определения в обязательном порядке указываются в договоре банковского займа.

При этом, комиссии за открытие и ведение банковских счетов, используемых для иных целей, помимо обслуживания банковского займа, при расчете ГЭСВ не учитываются.

Здесь необходимо отметить, что не являются банковскими счетами счета, по которым не могут производиться операции, указанные в пункте 2-1 статьи 6 Закона РК «О платежах и переводах денег», а также счета, отражающие позиции бухгалтерского учета в банках, лицевые счета (субпозиции), являющиеся компонентами балансового счета, в том числе ссудные счета.

Таким образом, банки, организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций, вправе взимать и устанавливать комиссии и тарифы за оказание банковских услуг, к которым относятся операции по открытию и ведению лишь банковских счетов, к которым не относится ссудный счет.


Письмом Национального Банка Республики Казахстан от 9 февраля 2012 года № 667/206/740 доведено до сведения, что банкам второго уровня и организациям, осуществляющим отдельные виды банковских операций запрещено взимание комиссий за ведение ссудного счета (КВСС) по действующим договорам банковского займа.

Оформление ипотечного кредита

Оформление ипотечного кредита - 10 основных моментов, которые нужно запомнить при оформлении ипотечного кредита:

1. Вам потребуется первоначальный взнос т.е. наличные деньги в размере от 10% до 30% от рыночной стоимости недвижимости, которую вы можете приобрести, либо иная недвижимость в качестве дополнительного залога.

2. Оценочная стоимость выбранной вами недвижимости, возможно, будет ниже цены продавца, поэтому фактическая сумма первоначального взноса может превысить установленное банком требование.

3. При консультации уточните, какой метод погашения был использован для расчета ежемесячного платежа.

4. Выясните, как может меняться ставка вознаграждения по кредиту, является ли она фиксированной или плавающей.

5.Обязательно спрашивайте о Годовой Эффективной Ставке Вознаграждения по кредиту. Сравнивайте предложения нескольких банков.

6. Посчитайте, сколько вам понадобится средств для всех затрат, сопутствующих оформлению кредита (оценка, страхование, комиссии банка, оформление сделки и т.д.).

7. Не оформляйте с продавцом задатков и не передавайте ему деньги, пока не получите от банка письменное подтверждение одобрения кредита.

8. В случае, если вы в течении долгого времени не будете производить выплаты по ипотечному кредиту, банк вправе выставить на торги ваше жилье, и вы можете его лишиться.

9. Все сделки с недвижимостью оформляются в ЦОНе по месту ее нахождения.

10. Не пользуйтесь подозрительными и не известными вам посредниками при оформлении кредита. Посещайте банк самостоятельно и не оплачивайте никаких вознаграждений

сотрудникам банка напрямую, или через посредников, с целью повлиять на решение либо на сроки оформления. Решение о выдаче кредита в банке принимается не одним человеком, а комитетом. Если сроки оформления кредита, озвученные вам банком, не соблюдаются, пишите жалобы - в банках это имеет очень большой эффект.

Выше изложены наиболее распространенные практики по оформлению ипотечных сделок в банках. Однако, в некоторых банках придерживаются других процедур. Например, некоторые банки требуют внесения первоначального взноса на счет и выплачивают продавцу полную сумму только после выдачи кредита (т.е. ваши деньги и деньги, которые банк выдал в качестве кредита). Некоторые банки могут попросить продавца открыть счет для получения от вас денег. Пожалуйста, заранее проконсультируйтесь с вашим кредитным менеджером о процедуре оформления сделки в вашем банке.